当前位置:首页 >>工会文件 >> 时政要闻 >> 正文
稳定楼市预期 增加市场信心
发布时间:2024-06-11

      ■文汇报记者 史博臻

      

       5月27日,上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,提出9条政策措施。与此前“渐进式”放松政策不同,本次政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广。

      

       新政实施以来,在一手房市场方面,新开盘项目认购总体平稳,选房有所增加,在售项目来访量也在上升,成交量有所提高;而二手房市场则呈现出成交量大幅提升景象。

      

       “沪九条”有哪些亮点?接下来,市场预期如何?这个端午假期,记者展开了一系列走访。

      

       购房资格有所松绑

      

       在上海中原地产分析师卢文曦看来,“沪九条”包含多方面内容,比如从土地端优化,到市场关注度较高的限购、金融层面优化,还涉及到住房保障体系建立健全等多维度的工作,满足住房差异化需求的同时,为上海楼市稳中向好奠定基础。

      

       首先,新政对限购进一步优化。非本市户籍家庭及单身社保年限降低到3年,比原先政策减少2年。新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房社保年限降低到2年,比原先政策减少1年。降低社保年限为满足刚需住房需求创造有利条件。

      

       非沪籍单身人士购房扩大到外环内二手住房,这样的举措,可以让买家有更多选择余地。“如果选择购买外环内二手房也意味着盘活存量市场,让改善型买家有机会卖掉手里的二手房再去购买新房,有助于打通新房和二手房之间的置业链条。”

      

       另外,新政也在满足不同客群的居住需求:对于多孩家庭,在现有限购政策上可以多买1套住房;支持困难家庭改善居住条件,对符合条件“以旧换新”的居民家庭,给予适度补贴。对此,卢文曦表示,“困难家庭也有住房改善的需要和追求,在经济上给予适度补偿,帮助居民尽快实现对美好生活的向往。”

      

       “沪九条”还鼓励企业购买小户型二手房用于职工居住。二手房中低总价小户型占较高比例,是市场上需要消化的重点,借助企业力量又可解决职工居住需求,平稳市场供需。

      

       进一步降低购房成本

      

       在降低购房门槛的同时,上海此次对住房信贷政策进行了有效优化,从商贷和公积金贷款,首付比例、利率、额度等维度持续降低房贷成本。

      

       从首付比例看,有较大比例下调。此前,首套的首付比例为30%,二套房首付执行差异化政策,在青浦、嘉定等区域为40%,主城区为50%。

      

       新政之后,首套房首付比例降低到20%;二套房首付比例仍执行差异化政策,在自贸试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域降低至30%;主城区则为35%。

      

       卢文曦分析,首付比例的大幅下调,对于刚需和改善的购买力释放都有明显帮助。对于改善型买家来说,当前二手房交易时间长,而且还价空间大,如果急于成交,房东可能要在挂牌价上打八折甚至更多折扣才能实现。较大的价格让步,可能会使业主延缓或搁置置换计划。“现在首付比例大幅下降,首付款压力明显减小,有置换需求的业主不用急于卖一买一,可以先买新房,二手房卖掉后的房款进一步用来冲抵贷款等。交易上的急迫感和焦虑情绪会缓和很多。”

      

       此外,利率降低可以缓解月供负担。对于二套房的房贷利率下调幅度最大,从4.25%(非差异化地区)降低到3.9%。按最新利率测算,等额本息方式还款,贷款100万元,30年,月供为4717元,总利息支出69.80万元,比原先分别减少约202元和7.3万元,金融政策组合会让购房者切实降低购买成本。

      

       整体市场有韧性

      

       自新政落地以来,新增客户量、业务咨询量等指标开始有所好转,进一步强化楼市企稳的心理预期。

      

       作为楼市“晴雨表”,二手房市场正在发生变化。据上海中原地产数据显示,今年5月上海二手住宅成交超过1.7万套,成交量出现止跌回升走势。从交易节奏来看,5月27日至31日,在“沪九条”推动下成交超过4000套。自6月以来,二手房成交量仍然保持了较高的交易动能。从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布数据可以发现,到6月8日,6月二手房成交已迅速突破6500套。

      

       卢文曦分析称,目前对二手房成交量的助推力,有一部分原因是交易已存在于市场中,政策起到“临门一脚”作用,加快了买卖双方的决策步伐,而业内也更关注后续的新增客户数。